Invertir en propiedades para rentas cortas, como aquellas utilizadas en plataformas como Airbnb, puede ser altamente rentable. Sin embargo, calcular el Retorno de Inversión (ROI) de manera incorrecta puede llevar a decisiones financieras equivocadas y afectar tu rentabilidad. Aquí te presentamos los cinco errores más comunes al calcular el ROI en este tipo de propiedades y cómo evitarlos.

1. Subestimar los costos operativos

Uno de los errores más frecuentes es calcular el ROI considerando solo los costos principales, como la hipoteca y los impuestos, mientras se omiten costos operativos específicos de las rentas cortas.

Costos comúnmente subestimados:

• Tarifas de plataformas como Airbnb o Vrbo (generalmente entre el 3% y el 15% por reserva).
• Gastos de limpieza después de cada estadía.
• Suministros adicionales, como artículos de tocador, papel higiénico o reemplazos frecuentes de ropa de cama.
• Costos de mantenimiento y reparaciones ocasionados por el uso constante.

Consejo:
Elabora un desglose detallado de todos los costos asociados para tener una estimación precisa de los gastos anuales.

2. Ignorar la fluctuación de la ocupación

Asumir una ocupación constante durante todo el año es un error que puede inflar las proyecciones de ingresos. Las propiedades para rentas cortas suelen tener temporadas altas y bajas que afectan directamente el flujo de caja.

Ejemplo:
En ciudades turísticas como Miami o Orlando, la ocupación puede ser alta durante los meses de invierno o vacaciones escolares, pero disminuir significativamente fuera de temporada.

Consejo:
Investiga las tasas promedio de ocupación en tu área objetivo y ajusta tus cálculos para reflejar la estacionalidad.

3. No incluir impuestos y tarifas locales

Muchas ciudades tienen impuestos específicos para propiedades de renta corta, como impuestos de ocupación temporal o tarifas de licencias, que pueden impactar significativamente tu rentabilidad.

Errores comunes:

• No calcular el impuesto sobre la renta que deberás pagar por los ingresos generados.
• No considerar tarifas locales, como permisos de operación o tarifas de registro.

Consejo:
Consulta con un asesor fiscal o un agente inmobiliario local para conocer las normativas específicas de tu área y asegurarte de incluirlas en tus cálculos.

4. Sobreestimar el ingreso bruto

Algunos inversionistas calculan el ROI basándose únicamente en el precio promedio por noche y la ocupación máxima, sin considerar descuentos, cancelaciones o tarifas promocionales necesarias para atraer huéspedes.

Por qué es un error:
El ingreso real suele ser menor debido a factores como:

• Ofertas especiales para estadías largas.
• Cancelaciones de última hora.
• Precios más bajos para competir durante temporadas bajas.

Consejo:
Calcula el ingreso promedio por noche considerando precios promocionales y posibles descuentos para obtener una proyección más realista.

5. No considerar el tiempo y esfuerzo del manejo

Administrar una propiedad de renta corta requiere tiempo y esfuerzo, ya sea para coordinar la limpieza, responder a consultas de huéspedes o manejar reservas. Ignorar el valor de tu tiempo (o el costo de contratar un administrador) puede llevarte a sobreestimar tu ROI.

Opciones de administración:

• Hacerlo tú mismo puede ser más económico, pero requiere disponibilidad constante.
• Contratar un servicio de administración profesional puede costar entre el 20% y el 30% de los ingresos.

Consejo:
Incluye el costo del tiempo invertido o el de un administrador profesional en tus cálculos para reflejar la verdadera rentabilidad.

Conclusión

Calcular el ROI de una propiedad para rentas cortas requiere precisión y considerar todos los factores que afectan los ingresos y gastos. Evitar estos cinco errores te permitirá tomar decisiones de inversión más informadas y realistas, maximizando tu rentabilidad a largo plazo.

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