El contrato «AS IS», aprobado por Florida Realtors y The Florida Bar, es un documento fundamental y el más usado en el proceso de compra y venta de propiedades residenciales en Florida. Este contrato define los términos y condiciones bajo los cuales se realiza la transacción, ofreciendo flexibilidad tanto al comprador como al vendedor, especialmente en lo relacionado con el estado de la propiedad.

Aquí te presentamos las cláusulas más importantes del contrato «AS IS», con un análisis detallado de su relevancia en la transacción inmobiliaria.

1. Descripción de la Propiedad

Esta sección identifica con precisión el inmueble que se está vendiendo, incluyendo:

• Dirección completa.
• Descripción legal (según los registros del condado).
• Bienes personales incluidos o excluidos en la venta (electrodomésticos, muebles, etc.).

Importancia:
Ambas partes deben revisar esta sección cuidadosamente para evitar malentendidos sobre lo que se incluye en la transacción.

2. Precio de Compra y Depósitos

Establece el precio total de la propiedad, los depósitos iniciales y adicionales que el comprador debe entregar, y cómo serán administrados por el agente de custodia.

Aspectos clave:

• Especifica si la compra será en efectivo o sujeta a financiamiento.
• Detalla las condiciones bajo las cuales los depósitos pueden ser reembolsados.

Importancia:
Proteger los depósitos es crucial para ambas partes, especialmente si surgen contingencias durante el proceso.

3. Plazo de Aceptación y Fecha de Cierre

Define el tiempo para aceptar ofertas y contraofertas, así como la fecha límite para completar la transacción.

Importancia:
El cierre se realiza cuando se entregan todos los fondos y documentos requeridos al agente de cierre. Esta cláusula asegura que ambas partes cumplan con los plazos establecidos.

4. Inspecciones y Derecho de Cancelación

El contrato otorga al comprador un período específico (generalmente 15 días) para inspeccionar la propiedad y determinar si cumple con sus expectativas.

Opciones del comprador:

• Cancelar el contrato sin penalización si encuentra problemas inaceptables.
• Solicitar reparaciones o ajustes al precio, aunque el vendedor no está obligado a aceptar.

Importancia:
Este derecho protege al comprador al garantizar que no adquiere una propiedad con problemas ocultos.

5. Costos de Cierre

Establece cómo se distribuyen los costos asociados con la transacción.

Por lo general:

• El vendedor paga los impuestos documentales.
• El comprador asume los costos de inspección, póliza de seguro del título y otros gastos.

Importancia:
Permite que ambas partes sepan con anticipación cuáles serán sus obligaciones financieras al momento del cierre.

6. Mantenimiento de la Propiedad

El vendedor debe mantener la propiedad en las mismas condiciones en las que estaba al momento de firmar el contrato, excluyendo el desgaste ordinario.

Incluye:

• Mantenimiento del césped, piscina y otros elementos de la propiedad.

Importancia:
Evita que el comprador reciba la propiedad en un estado deteriorado.

7. Divulgaciones Legales

El contrato incluye divulgaciones obligatorias, como:

• Riesgos de gas radón.
• Ubicación en zonas de inundación.
• Cumplimiento de la Ley FIRPTA para vendedores extranjeros.

Importancia:
Garantiza que ambas partes cumplan con las leyes aplicables, protegiendo al comprador de riesgos desconocidos.

8. Resolución de Conflictos

Si surgen disputas entre las partes, estas deben resolverse primero mediante mediación. Si no se llega a un acuerdo, el caso se llevará al tribunal del condado donde se encuentra la propiedad.

Importancia:
Establece un proceso claro para manejar conflictos, evitando retrasos innecesarios en la transacción.

9. Cláusula de Fuerza Mayor

Permite una extensión razonable de los plazos si eventos extraordinarios, como huracanes o pandemias, impiden que una de las partes cumpla con sus obligaciones.

Importancia:
Proporciona flexibilidad en circunstancias imprevistas, protegiendo los intereses de ambas partes.

10. Asignabilidad del Contrato

Permite que el contrato sea transferido a un tercero, aunque el comprador original podría seguir siendo responsable de las obligaciones legales, a menos que se acuerde lo contrario.

Importancia:
Es útil para inversores que planean asignar la compra a otra persona antes del cierre.

Aspectos Adicionales a Considerar

El contrato «AS IS» también aborda situaciones específicas, como:

• Arrendamientos: Si el inmueble tiene inquilinos, se deben detallar los términos del alquiler vigente.
• Financiamiento: Establece condiciones específicas si la compra depende de la aprobación de un préstamo.
• Ocupación previa o posterior al cierre: Permite que el vendedor o comprador ocupen la propiedad antes o después del cierre bajo términos claros.

Conclusión

El contrato «AS IS» es una herramienta esencial para proteger tanto al comprador como al vendedor durante una transacción inmobiliaria en Florida. Su enfoque en el estado actual de la propiedad y la inclusión de cláusulas específicas lo convierten en un documento adaptable a diversas situaciones.

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